公募REITs啟航 基金公司爭搶首批試點資格

  時隔2個多月,公募REITs再進一步。8月7日,證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引》(以下簡稱《指引》),標志著我國基礎設施領域公募REITs試點正式啟航。而此前國家發改委已下發REITs項目申報工作通知,意味著相關REITs項目進入申報階段。多家公募基金公司透露,已開始緊鑼密鼓地籌備REITs業務,爭取成為首批試點機構。

  聚焦優質基礎設施項目

  相比征求意見稿,《指引》總體上有一定程度的放寬,對試點項目的要求和申報材料給予更為明確的操作指導。

  從產品特征來看,根據《指引》,公募REITs是指具備以下特征的產品:80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券(ABS),并持有其全部份額;采取封閉式運作,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

  鵬華基金表示,此前征求意見稿中規定“80%以上基金資產持有單一基礎設施資產支持證券全部份額”,此次《指引》將公募基金投資ABS,由“一對一”改為“一對多”,在操作上增加了靈活度,使得后續擴募增發成為可能。

  從運營期限來看,底層項目運營時間調整為“原則上不低于3年”。德邦基金總經理陳星德表示,如果嚴格按照先前征求意見稿的精神執行,入池的基礎設施項目應運營3年及以上,這可能會使一些優質的基礎設施類資產應用于REITs項目時受到限制。特別是倉儲物流、互聯網、數據中心等行業發展迅速、需求旺盛,在項目投入運營后可在短時間內進入成熟期,因此實踐中需要結合行業和項目特點,對穩定運營的期限進行具體分析,不再一刀切,簡單地將3年運營期絕對化。

  除了上述變化,相較于征求意見稿,《指引》有部分條款提出了更為明確、謹慎的要求。《指引》中新增兩項財務指標作為項目的準入門檻:一是近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正;二是預計未來3年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值)原則上不低于4%。

  陳星德表示,增加這兩項財務指標作為項目的準入門檻主要考慮的是,公募REITs是以權益為導向,不同于債權投資的固定回報,也不存在抵質押或擔保等增信措施,基金投資人收益與項目預期現金流直接相關,因此公募REITs項目現金流的穩定性對于投資者來說至關重要。但上述指標的增加對試點項目提出了更高的要求,縮小了市場可選項目的范圍。

  兩類機構興趣濃厚

  市場對公募REITs期待已久。

  自4月30日公募REITs征求意見稿出臺后,不少公募基金公司即從業務培訓、項目調研、人才招募等多方面緊鑼密鼓地開展籌備工作。有公募人士提到,公司內部已做過好幾場培訓,以便于REITs業務的開展。據了解,有不少基金公司不惜代價,開出高薪吸引人才加入,以便快速組建相關團隊。

  南方某公募人士表示,無論從REITs本身的發展前景,還是公司的產品線布局戰略來看,這類業務都值得重視,公司目前正爭取成為第一批REITs試點機構。

  與部分公募機構溝通后發現,對公募REITs業務表示出強烈興趣的機構大致分為兩類:一是其母公司或者旗下資管子公司有REITs或類REITs業務的研究或實踐經驗,相關團隊將直接轉為負責該類項目。二是希望借助公募REITs實現彎道超車的中小基金公司,他們試圖通過打造精品化業務,走“專而美”的發展路線。

  但值得注意的是,由于REITs本身有別于其他公募產品,公募管理人在管理過程中也面臨著諸多有待攻克的難關。

  鵬華基金副總裁邢彪表示,REITs這一高度市場化的金融產品,與基礎設施這類具有公益性的準公共產品必然存在磨合、適應的過程,基礎設施REITs在逐步落地的過程中也面臨著諸多需要克服的困難。比如,絕大多數基礎設施資產為國有企業持有,在國資轉讓過程中涉及的交易、定價、程序相關問題,需要得到國資監管部門的支持;還有在轉讓環節涉及的稅收問題,也需要得到稅政部門的支持;部分基礎設施資產的業務涉及民生利益,政府對于基礎設施服務的定價考慮了民生利益等外部性因素,如何平衡市場化收益及民生利益也將是個重大的課題;對于在國有體制內的基礎設施運營管理團隊,發行REITs后面臨公開的市場化考核,如何安排好考核與激勵機制,最大化地激發運營管理團隊的積極性也需要多維度的考量。

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